Prodáváte byt v Pardubicích? Proč dnes nemusí pomoci ani sleva 300 tisíc
Ještě na jaře jsem měla pocit, že se realitní trh v Pardubicích znovu pěkně rozjel. Zájemci chodili na prohlídky, zajímavé nemovitosti si své kupující nacházely a všechno působilo o něco jednodušeji.
Teď je situace jiná.
U některých nemovitostí se prodej výrazně zpomalil. Kupující déle přemýšlejí, více porovnávají a mají větší výběr. A co je možná nejzajímavější – někdy nepomůže ani poměrně výrazné snížení ceny.
Zlevníte byt o 200 nebo 300 tisíc korun a čekáte, že se objeví další zájemci.
A ono se nemusí stát vůbec nic.
Právě to dnes při své práci vidím stále častěji.
Neznamená to, že se nemovitosti v Pardubicích neprodávají. Prodávají. Jen už podle mě nestačí dát byt na internet, podívat se, za kolik nabízí soused, a čekat.
Do hry vstupují dražší hypotéky, větší nabídka bytů, opatrnost kupujících, bankovní odhady a také velké množství nové výstavby, která se v Pardubicích připravuje.
A pokud majitel svou nemovitost potřebuje prodat například proto, že už má rezervované nové bydlení, může být špatně nastavená strategie velmi nepříjemný problém.
Zlevníte byt o 300 tisíc. A nic se nestane
Ještě nedávno poměrně dobře fungovalo, že pokud byla nemovitost cenově nastavená trochu výše a zájem nebyl dostatečný, cenu jsme upravili a otevřeli tím nabídku další skupině kupujících.
Dnes se může stát něco jiného.
Byt stojí například 6,5 milionu korun. Zájem je malý, a tak se cena sníží o 200 nebo 300 tisíc.
Prodávající samozřejmě očekává, že se telefon rozvoní a přijdou nové prohlídky.
A ono se nemusí stát vůbec nic.
Statistiky nabídek v Pardubicích tento obrázek částečně potvrzují. V srpnu 2026 bylo evidováno 237 aktivních nabídek bytů k prodeji. U 88 inzerátů, které během srpna skončily, byla mediánová doba inzerce 82 dní a téměř 39 % z nich během nabízení alespoň jednou zlevnilo.
To samozřejmě neznamená, že každý ukončený inzerát byl prodaný, ale je to dobrá ilustrace toho, že cesta k prodeji je dnes delší a úprava ceny je poměrně běžná.
Ve své vlastní praxi navíc vnímám, že je dnes oproti jarním měsícům z čeho vybírat.
A kupující toho využívají.
Hypotéky nám znovu trochu podražily
Velkou roli podle mě hraje financování.
Ještě na jaře to vypadalo, že by hypoteční sazby mohly postupně klesat. Vývoj se ale během léta otočil a průměrná nabídková sazba hypoték se v září dostala přibližně k 5,5 %.
U skutečně nově sjednaných hypoték se sazby pohybují okolo 5 %.
Několik desetin procenta možná na první pohled nevypadá dramaticky. Pokud si ale rodina půjčuje čtyři, pět nebo šest milionů korun na dvacet či třicet let, už se každá desetina projeví na měsíční splátce.
A lidé počítají.
Možná ale nejde jen o hypotéky
Mám pocit, že svoji roli hraje i celková nálada ve společnosti.
Otevřete zprávy a slyšíte o válce, geopolitickém napětí, ekonomice, cenách energií a dalších problémech.
Nechci hodnotit, která obava je oprávněná a která méně. Ale při rozhovorech s lidmi vidím, že pocit nejistoty jejich rozhodování ovlivňuje.
A koupě nemovitosti není nákup nové televize.
Pro většinu lidí je to největší finanční rozhodnutí jejich života.
Takže místo věty:
„Líbí se nám to, koupíme.“
častěji zazní:
„Ještě se podíváme jinam.“
Nebo:
„Ještě si to promyslíme.“
A někdy se zájemce už vůbec neozve.
Když kupující chce, ale banka má jiný názor na cenu
Další komplikace může přijít až ve chvíli, kdy už se zdá, že máme vyhráno.
Kupující si nemovitost vybere, dohodneme cenu a začne řešit hypotéku.
Banka si ale nemovitost nechá ocenit.
A pokud bankovní odhad vyjde například o několik set tisíc korun níže než sjednaná kupní cena, může vzniknout problém.
U běžného vlastního bydlení aktuálně platí maximální LTV 80 %, tedy banka standardně financuje nejvýše 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. U žadatelů mladších 36 let pořizujících vlastní bydlení je limit 90 %.
Banka navíc vždy posuzuje konkrétního klienta a pracuje s hodnotou nemovitosti, kterou uzná jako zástavu.
A právě tady může nastat problém.
Kupující počítá s tím, že má připravených potřebných 10 nebo 20 % kupní ceny. Bankovní odhad ale vyjde níže a najednou musí z vlastních peněz doplatit podstatně větší částku.
A ne každý ji má.
Obchod, který vypadal téměř jistě, se tak může během několika dní úplně změnit.
Největší problém mají ti, kteří už potřebují opravdu prodat
Pokud majitel prodává byt pouze proto, že uvažuje o změně bydlení, a má čas, situace je samozřejmě jednodušší.
Může čekat na svého kupujícího.
Mnohem větší tlak vzniká ve chvíli, kdy už má zarezervované nové bydlení.
Zaplatil rezervační poplatek, běží mu lhůty a při koupi počítal s penězi z prodeje současného bytu nebo domu.
A najednou zjistí, že prodej netrvá měsíc, ale třeba tři nebo čtyři.
Potom začne být každých dalších čtrnáct dní velmi dlouhých.
Právě u těchto případů je podle mě zásadní nepřemýšlet pouze nad tím, za kolik bych nemovitost chtěla prodat, ale také do kdy ji potřebuji prodat.
To jsou dvě úplně odlišné věci.
„Dáme to výš a potom případně zlevníme“
Tuhle větu slýchám poměrně často.
A chápu ji.
Každý prodávající chce ze své nemovitosti získat maximum.
Jenže vysoká startovací cena má jedno riziko: největší pozornost získá nabídka většinou právě v prvních dnech a týdnech.
Pokud ji v té době aktivní kupující vyhodnotí jako příliš drahou, jednoduše ji přeskočí.
Za měsíc zlevníme.
Za další měsíc znovu.
A po určité době už se u nabídky může objevit jiný problém. Zájemci začnou přemýšlet:
„Proč se ten byt pořád neprodal?“
Nemovitost se okouká.
A právě proto nemusí být nejvyšší nabídková cena zároveň cestou k nejvyšší skutečné prodejní ceně.
A přichází ještě další konkurence – novostavby
Do celé situace vstupuje ještě jedna důležitá věc.
V Pardubicích se připravuje opravdu velké množství nového bydlení.
Nové projekty vznikají nebo se chystají na Hůrkách, U Kostelíčka, na Karlovině, v Kávovinách, Ohrazenicích, Ke Kamenci, v Sakařově ulici, Na Záboří na Dukle, v oblasti Palackého-sever a především v nové čtvrti Nová Cihelna.
Když se veřejně známé projekty a velká rozvojová území sečtou, bavíme se dnes o kapacitě více než šesti tisíc nových bytů.
Samozřejmě to neznamená, že se šest tisíc bytů objeví na trhu příští rok. Některé se staví nyní, jiné jsou v přípravě a velké nové čtvrti budou vznikat postupně mnoho let.
Je to ale jasná informace o tom, kam se Pardubice posouvají.
A pro majitele staršího bytu je důležitá jedna věc:
Kupující dnes nesrovnává váš byt pouze s bytem o dvě ulice dál. Stále častěji ho porovnává také s novostavbou.
A pokud je cenový rozdíl příliš malý, může si jednoduše říct:
„Když už si beru tak vysokou hypotéku, nepřiplatím si raději za nové?“
Podrobněji se nové výstavbě v Pardubicích budu věnovat v samostatném článku.
Je tedy dnes špatná doba na prodej?
Nemyslím si.
Je to jen jiné období, než jaké jsme zažívali na jaře.
Realitní trh nikdy není stejný. Jednou mají navrch prodávající, jindy si mohou více vybírat kupující.
A současné období se také jednou změní.
Nikdo ale neumí přesně říct, jestli to bude za dva měsíce, půl roku nebo později.
Pokud proto nemovitost musíte prodat nyní, je potřeba pracovat s trhem, který máme dnes – ne s tím, jaký bychom si přáli mít.
Správně nastavit cenu. Dobře nemovitost připravit a prezentovat. Sledovat konkurenci. Mluvit se zájemci. A hlavně včas rozeznat, jestli je problém skutečně v ceně, nebo někde úplně jinde.
Protože dnes už opravdu neplatí, že když zlevníte byt o 300 tisíc korun, automaticky přijdou další tři zájemci.
A někdy může být nejhorším rozhodnutím zlevňovat bez jasného důvodu jen proto, že se čtrnáct dní nic neděje.
Každá nemovitost je jiná. Stejně jako situace člověka, který ji prodává.
A právě podle toho by měla vypadat i strategie jejího prodeje.
