Vlastnictví bytu, stejně jako jeho užívání přináší i nemalé náklady, na které vlastník bytu hradí správci pravidelné měsíční zálohy. V případě pronájmu bytu se stává pronajímatel „prostředníkem“ mezi správcem a nájemcem při poskytování služeb spojených s nájmem. Chcete se vyhnout konfliktům? V článku se dozvíte, jak správně služby účtovat a najdete v něm i praktické příklady.
Vlastník bytu hradí náklady a služby spojené s užíváním bytu, ale nájemci poskytuje služby spojené s nájmem, což znamená, že pronajímatel hradí více nákladů, než nájemce.
Za služby spojené s užívání nájemního bytu považujeme zejména
- Vytápění
- Osvětlení a úklid společných prostor v domě
- Dodávka pitné vody
- Dodávka teplé vody
- Odvádění odpadních vod kanalizacemi
- Užívání výtahu
- Kontrola a čistění komínů
- Odvoz splašků a čistění žump
- Vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou
- Případně další služby, sjednané v nájemní smlouvě
- Odvoz odpadu
Mezi služby spojené s nájmem rozhodně nepatří
- Fond oprav
- Splátka anuity v bytovém družstvu
- Rozhlasové a televizní poplatky
- Pojištění bytu a domu
- Správa bytové jednotky
- Odměna statutárních orgánů
- Náklady spojené s užíváním nebytových prostor
Tyto náklady musí pronajímatel hradit z utrženého nájmu a nemůže je zahrnovat do služeb spojených s nájmem a následně je nájemci vyúčtovat.
Nejčastější chyby při vyúčtování služeb poskytovaných s nájmem
Nesprávně uvedený seznam poskytovaných služeb spojených s nájmem
Často při sepisování nájemní smlouvy nejsou uvedeny všechny poskytované služby, což při následním vyúčtování může způsobit potíže.
Chybně nastavená výše záloh na služby spojené s nájmem
Při uzavírání smlouvy jsou nastaveny vysoké zálohy na služby, protože je do nich započítán i fond oprav a další platby, které do služeb spojených s nájmem nepatří.
Snaha vyúčtovat služby, které nejsou dle nájemní smlouvy poskytovány
Pronajímatelé do služeb spojených s nájmem bytu zahrnou například fond oprav, pojištění domu a bytu, poplatek za správu bytu a jiné náklady, které souvisí s vlastnictvím bytu nebo domu, nikoliv přímo s nájmem.
Předložení vyúčtování mezi vlastníkem bytu a správcem nájemci k úhradě
Tímto způsobem si často pronajímatelé usnadňují prácí a předkládají vyúčtování od správní firmy, společenstvím vlastníků nebo bytových družstev přímo nájemci s tvrzením, že to je jejich nedoplatek.
Jak se vyúčtování provádí?
Podkladem pro vyúčtování služeb je vždy seznam nákladů spojených s užíváním bytu za dané období, kterým je obvykle kalendářní rok, dále přehled záloh uhrazených nájemcem nebo podnájemcem na tyto služby a nájemní nebo podnájemní smlouva společně s předávacím protokolem se stavy poměrových měřidel (voda, topení). V nájemní nebo podnájemní smlouvě musí být přesně uvedeny veškeré poskytované služby spojené s nájmem, a zda se tyto služby vyúčtovávají, nebo zda se hradí paušálně.
Samotné vyúčtování se provádí tak, že se sečtou náklady za poskytnuté služby spojené s nájmem, připadající na daný rok a odečte se součet přijatých záloh na tyto služby od nájemce. Výsledkem je pak přeplatek nebo nedoplatek, který je splatný obvykle do 15 dnů od předložení vyúčtování nájemci.
Náklady na služby rok 2012 – příklad byt 3+1 Praha 5, Stodůlky
Teplo15 000 Kč
TUV (teplá užitková voda)16 000 Kč
SUV (studená užitková voda)4 500 Kč
Úklid1 800 Kč
Výtah1 600 Kč
STA (společná TV anténa)10 Kč
Odpad1 800 Kč
Společná elektřina230 Kč
Celkem náklady za služby40 940 Kč
Zaplacené zálohy12 x 2 500 Kč30 000 Kč
Přeplatek (-) / nedoplatek (+)10 940 Kč
Vyúčtování služeb spojených nájmem bytu za část roku
Výše uvedeným způsobem je možné vyúčtovat služby spojené s nájmem pouze v případě, že doba nájmu je shodná s účetním obdobím, tedy od 1. ledna do 31. prosince daného roku. V praxi tomu tak nebývá a je třeba dělat vyúčtování pouze částečné, kdy stanovíme koeficient představující poměr, který připadá na daného nájemce nebo podnájemce.
Způsob stanovení koeficientů pro různé druhy služeb
Náklady na vytápění
Pro určení koeficientu v případě, že není možné stanovit spotřebu pomocí poměrových měřidel např. kalorimetry, použijeme tabulku energetické náročnosti jednotlivých měsíců stanovené v příloze č. 3. vyhlášky č. 372/2001 Sb., kde výsledný koeficient získáme prostým sečtením procenta nákladů za měsíce, kdy nájemce nebo podnájemce byt užíval. Pak tedy nájemce, který započal nájem např. od 1. 6. 2012 má povinnost hradit náklady za měsíce červen až prosinec, tedy 40 % ročních nákladů za vytápění.
Dodávka pitné vody, dodávka teplé vody, odvádění odpadních vod kanalizacemi
U těchto poskytovaných služeb lze předpokládat, že v bytě jsou instalovány poměrové vodoměry a existuje zápis o počátečních stavech, kdy podkladem pro stanovení nákladů je změřená spotřeba například studené vody vynásobená jednotkovou cenou za m3 studené vody.
Ostatní náklady
U nákladů za služby, které nejsou přímo měřitelné (např. užívání výtahu, spotřeba společné el. energie atd.), koeficient stanovíme jako podíl měsíců, po které nájemce byt nebo dům užíval, a počtu měsíců v roce (tedy 12).
Pokud budeme chtít vyúčtovat služby nájemci nebo podnájemci, který užíval byt například od června 2012 a spotřeboval 65 m3 TUV a 48 m3 SUV, provedeme vyúčtování následujícím způsobem:
Příklad byt 3+1 Praha 5, Stodůlky, nájem od 1. 6. 2012
Výpočet spotřeby dle poměrových měřidel
TUV
Spotřeba celkem 80 m3
Náklad na m316 000 Kč / 80 m3 = 200 Kč / m3
Spotřeba červen až prosinec 201265 m3
Náklady připadající na nájemce 65 m3 x 200 Kč / m3 = 13 000 Kč
SUV
Spotřeba celkem 95 m3
Náklady m34 500 Kč / 77 m3 = 58 Kč / m3
Spotřeba červen až prosinec 201248 m3
Náklady připadající na nájemce
48 m3 x 58 Kč / m3 = 2 874 Kč
Náklady na služby rok 1. 6. 2012 do 31. 12. 2013
SlužbaNákladyKoeficientČástka
Teplo15 000 Kč40 % (1.6. až 31.12.)6 000 Kč
TUV 65 m3 x 200 Kč/m313 000 Kč
SUV 48 m3 x 58 Kč/m32 874 Kč
Úklid1 800 Kč6/12900 Kč
Výtah1 600 Kč6/12800 Kč
STA10 Kč6/125 Kč
Odpad1 800 Kč6/12900 Kč
Společná elektřina230 Kč6/12115 Kč
Celkem náklady za služby 24 594 Kč
Zaplacené služby6x2 500 Kč15 000 Kč
Přeplatek (-) / nedoplatek (+)9 594 Kč
Vyúčtování služeb při prodeji bytu
Tento způsob vyúčtování lze analogicky použít i při prodeji bytu v průběhu roku, pouze se rozšíří rozsah vyúčtování o další poskytnuté služby, které jsou uvedeny na evidenčním listě daného bytu. Někteří správci jsou schopni vyúčtování při prodeji bytu rozdělit mezi původního a nového vlastníka.
